Wie läuft ein Immobilienkauf Schritt für Schritt ab?

Der Immobilienkauf ist für viele Menschen eines der größten und bedeutendsten Projekte im Leben. Ob es sich um das erste Eigenheim handelt oder um eine Kapitalanlage – wer eine Immobilie erwirbt, investiert nicht nur viel Geld, sondern auch viel Vertrauen, Emotionen und Zeit. Doch gerade weil es um so viel geht, sollte man wissen, was auf einen zukommt. Viele Käufer unterschätzen den Aufwand und die Vielzahl an Schritten, die ein Immobilienkauf mit sich bringt – von der Finanzierung über die Auswahl bis hin zum Notartermin und der finalen Schlüsselübergabe. In diesem Beitrag erklären wir Schritt für Schritt, wie ein Immobilienkauf abläuft, worauf man achten sollte und wie typische Fehler vermieden werden können.

1. Die Vorbereitung auf den Immobilienkauf

Bevor man überhaupt beginnt, Immobilien anzuschauen oder Angebote zu vergleichen, ist die gründliche Vorbereitung das A und O. Ein Immobilienkauf ist keine spontane Entscheidung – er will gut geplant sein.

Budgetplanung und Finanzierung klären

Am Anfang steht immer die Frage: Wie viel kann ich mir leisten? Viele Interessenten machen den Fehler, sich zuerst in Häuser oder Wohnungen zu verlieben und erst danach die Finanzierung zu prüfen. Das führt oft zu Enttäuschungen, wenn sich herausstellt, dass das Traumobjekt nicht ins Budget passt. Deshalb gilt: Zuerst zur Bank, dann zum Besichtigungstermin.

Die meisten Banken empfehlen, dass die monatliche Kreditrate nicht mehr als 30 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen sollte. Neben dem Kaufpreis sollten auch die Nebenkosten im Blick behalten werden – diese können schnell 10 bis 15 Prozent zusätzlich ausmachen. Dazu zählen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision, falls man über einen Makler kauft.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Eigenkapitalquote. Je mehr Eigenkapital man einbringt, desto besser sind in der Regel die Konditionen des Darlehens. Genügend Reserve für Renovierungen oder unvorhergesehene Ausgaben sollten auch unbedingt immer eingeplant werden.

Suchkriterien festlegen

Steht das Budget fest, geht es an die Suche. Definieren Sie genau, was Sie wollen – und was nicht. Lage, Größe, Ausstattung, Energieeffizienz, Baujahr, Umgebung, Verkehrsanbindung, Schulen oder Freizeitangebote: All das sind Faktoren, die den Immobilienkauf beeinflussen.

Es hilft, eine Prioritätenliste zu erstellen: Welche Punkte sind „Must-haves“ und welche sind „Nice-to-have“? So stellt sich schnell heraus, ob ein Objekt wirklich passt oder nicht.

2. Die Immobiliensuche und Besichtigung

Sobald die Finanzierung steht und du deine Suchkriterien kennst, beginnt der spannendste Teil: die Suche nach der passenden Immobilie. Doch gerade in gefragten Regionen kann das herausfordernd sein.

Wo und wie Sie suchen sollten

Portale wie Immobilienscout24, Immowelt oder regionale Plattformen sind eine gute erste Anlaufstelle. Doch viele interessante Objekte werden gar nicht öffentlich angeboten, sondern über Maklernetzwerke vermittelt. Deshalb lohnt es sich, frühzeitig Kontakt zu einem Makler aufzunehmen, der über lokale Marktkenntnis verfügt und Sie über neue Angebote informiert, bevor sie überhaupt auf dem Markt erscheinen.

Auch ein Blick in regionale Zeitungen oder Empfehlungen aus dem Freundeskreis kann sich lohnen. Je flexibler Sie sind, was Lage oder Ausstattung betrifft, steigert das die Chancen erheblich.

Besichtigung und Bewertung

Bei der Besichtigung ist es wichtig, sich Zeit zu nehmen – und das Objekt nicht nur „mit dem Herzen“, sondern auch „mit dem Kopf“ zu prüfen. Wie ist der Zustand von Dach, Fenstern, Heizung und Fassade? Gibt es Anzeichen für Feuchtigkeit, Schimmel oder Sanierungsbedarf? Wie ist die Nachbarschaft, die Geräuschkulisse, das Verkehrsaufkommen?

Es kann hilfreich sein, einen Sachverständigen oder Gutachter mitzunehmen. Denn ein Fachmann erkennt oft Dinge, die Laien übersehen, und kann eine realistische Einschätzung über den Zustand und den tatsächlichen Wert der Immobilie geben.

Ein Immobilienmakler kann zudem alle relevanten Unterlagen bereitstellen – etwa den Energieausweis, Grundrisse, Baupläne oder die Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen.

3. Der Kaufprozess – vom Angebot bis zum Notar

Haben Sie Ihre Traumimmobilie gefunden, geht es in die entscheidende Phase: den eigentlichen Kaufprozess.

Kaufpreisverhandlung und Reservierung

Eine realistische, sachlich geführte Preisverhandlung gehört beim Immobilienkauf fast immer dazu. Wichtig ist, mit Argumenten zu verhandeln.

Wenn sich beide Parteien einig sind, wird häufig eine Reservierungsvereinbarung getroffen, insbesondere bei Maklerobjekten. Diese sorgt dafür, dass die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum nicht an andere Interessenten verkauft wird.

Notarielle Beurkundung

In Deutschland ist der Notar unverzichtbar für den Immobilienkauf. Ohne notarielle Beurkundung ist ein Kaufvertrag rechtlich nicht wirksam. Der Notar fungiert dabei als neutraler Mittler und sorgt dafür, dass beide Parteien die rechtlichen Rahmenbedingungen verstehen und der Vertrag korrekt abgewickelt wird.

Der Notar erstellt zunächst einen Kaufvertragsentwurf, der beiden Seiten zur Prüfung zugeschickt wird. Experten-Tipp: Hier unbedingt alle Details prüfen – etwa die Fälligkeit des Kaufpreises, Vereinbarungen über Übergabetermine, enthaltene Einbauten oder eventuelle Gewährleistungsausschlüsse. Auch hier kann ein professioneller Makler helfen, den Vertrag zu verstehen und auf mögliche Stolperfallen hinzuweisen.

Beim Notartermin selbst wird der Vertrag vorgelesen und von beiden Parteien unterzeichnet. Danach ist der Kauf offiziell besiegelt.

4. Nach dem Kauf – Übergabe und Grundbucheintrag

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags ist der Immobilienkauf noch nicht vollständig abgeschlossen. Es folgen noch einige formale Schritte, bevor Sie sich offiziell Eigentümer nennen dürfen.

Kaufpreiszahlung und Besitzübergang

Nachdem der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch veranlasst hat, informiert er Sie, sobald alle Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt sind. Dann überweisen Sie den vereinbarten Betrag an den Verkäufer oder – bei entsprechender Vereinbarung – auf ein Notaranderkonto.

Nach Zahlungseingang erfolgt die Übergabe der Immobilie. Dabei sollte ein Übergabeprotokoll erstellt werden, in dem Zählerstände, Schlüssel und der Zustand der Immobilie festgehalten werden.

Grundbucheintrag und Nebenkosten

Sobald der Kaufpreis vollständig bezahlt ist, wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Dieser Eintrag ist der letzte formale Schritt.

Mit Kaufpreiszahlung sollte sich um die Ummeldung von Strom, Wasser, Heizung und Müllabfuhr gekümmert werden. Auch Versicherungen wie eine Wohngebäudeversicherung sollten sofort abgeschlossen oder übernommen werden, um das neue Eigentum abzusichern. In der Regel wird die Gebäudeversicherung vom Verkäufer übernommen.

Mit professioneller Unterstützung zum erfolgreichen Immobilienkauf

Ein Immobilienkauf ist komplex, emotional und mit vielen rechtlichen und finanziellen Fragen verbunden. Von der ersten Budgetplanung bis zur finalen Grundbucheintragung sind zahlreiche Schritte erforderlich, die Erfahrung und Fachwissen verlangen. Fehler können teuer werden – sei es durch übersehene Mängel, unklare Vertragsklauseln oder eine unvorteilhafte Finanzierung.

Genau hier zahlt es sich aus, auf professionelle Unterstützung zu setzen. Ein erfahrener Immobilienmakler begleitet Sie durch den gesamten Prozess, kennt den regionalen Markt, verhandelt in Ihrem Interesse und sorgt dafür, dass der Kauf reibungslos und sicher abläuft. Das spart nicht nur Zeit und Nerven, sondern auch teure Fehlentscheidungen.

Wir unterstützen Sie bei jedem oben genannten Schritt des Immobilienkaufs – von der ersten Beratung über die Auswahl passender Objekte bis hin zum Notartermin und darüber hinaus.